Ciachovňa, učupená v mestskom bloku v blízkosti Hlinkovho námestia, v súčasnosti pôsobí ako stará, ošumelá budova, ktorá si už čo-to odžila. Málokto by povedal, že ide o vzácnu národnú kultúrnu pamiatku, ktorá v sebe skrýva veľa pamiatkových hodnôt. Na jej aktuálnom stave sa podpísal nielen zub času, ale aj viacnásobná zmena využitia. Objekt je už niekoľko rokov nevyužívaný.
Odpredaj Ciachovne
Malá elektráreň patrila do roku 2014 spoločnosti Stredoslovenská energetika (SSE), ktorá sa pre sťahovanie do nových priestorov rozhodla Ciachovňu predať aj s mestským blokom Elektrárne. Záujem o obrovský kolos, ktorý pozostáva z dvoch pamiatkových objektov – samotnej elektrárne – Ciachovne a Administratívnej budovy Elektrárne od architektov Františka Bednárika a Ferdinanda Čapku prejavil ako jediný iba developer zo Žiliny. V tom istom čase však začal poškuľovať po Ciachovni aj Žilinský samosprávny kraj. Staručký objekt chcel využiť na prepojenie s Považskou galériou umenia, ktorá sa nachádza v jeho tesnej blízkosti.
„Keď sme kupovali Elektrárne, tak aj s Ciachovňou, ktorá sa nachádza v strede. Vtedajšie vedenie župy sa však vyjadrilo, že by radi Ciachovňu spojili s budovou Považskej galérie umenia, aby sa rozšírili galerijné priestory a objekt by využívali aj na ďalšie kultúrne účely. My sme s tým súhlasili, keďže je to špecifická kultúrna pamiatka a nevedeli sme, čo s ňou. Župa teda Ciachovňu od SSE kúpila. Za pozemok zaplatila 13-tisíc eur a za samotný objekt národnej kultúrnej pamiatky symbolické jedno euro...“
Nám však kúpna cena za mestský blok Elektrárne, ktorý sme získali do vlastníctva, o túto sumu znížená nebola. Čiže v konečnom dôsledku sme my akokeby venovali tento objekt župe do jej vlastníctva. Napriek tomu sme však boli radi, že objekt získala a že ho zmysluplne využije. Odovzdali sme im vecné bremená na inžinierske siete, keďže všetky pozemky okolo Ciachovne sú naše, aj súhlasné stanoviská k stavebnému povoleniu na obnovu. Vyzeralo, že to dobre dopadne. Župa získala stavebné povolenie, pokúšali sa tiež o nejaké fondy, ktoré nakoniec nezískali, ale ubezpečili nás, že ak nezískajú cudzie zdroje, tak v rozpočte majú na to vlastné prostriedky, aby mohli rekonštrukciu zrealizovať. Potom došlo k výmene vedenia,“ opisuje genézu predaja Ciachovne Slavomír Bodis, konateľ spoločnosti, ktorá Elektrárne od roku 2014 vlastní.
Drahá rekonštrukcia aj kúpna cena
Developer zo Žiliny má s mestským blokom Elektrárne odvážne vízie. Plánuje tu vybudovať nový moderný priestor pre bývanie aj podnikanie. Okrem dvoch nových bytových domov, ktoré tu chce postaviť, bude rekonštruovať aj samotný pamiatkový objekt – Administratívnu budovu Elektrárne, ktorá bude využívaná ako multifunkčné centrum – kancelárie, medicínske centrum, obchodné priestory, letné kino na streche atď. Vo vnútrobloku vybuduje podzemné garáže, nad ktorými vznikne verejný priestor. Ten budú môcť využívať nielen obyvatelia Elektrární, ale aj samotného mesta. Realizácia projektu je už na spadnutie, chýba im ešte stanovisko župy k stavebnému povoleniu, na ktoré podľa jeho slov čakajú už rok.
„O stanovisko k stavebnému povoleniu sme župu požiadali v apríli minulého roka. Do dnešného dňa ho od nich nemáme. Prečo? Keď sme o tom spolu diskutovali, župa prišla s návrhom, aby sme my zrekonštruovali Ciachovňu, lebo oni nemajú na to peniaze. Ale ako, keď to nie je náš majetok? Rekonštrukcia je ohodnotená na 1,2 milióna eur. V našom prípade by to bolo možné len vtedy, ak by sme boli vlastníkmi tohto objektu. Ale, samozrejme, mysleli sme to tak, že by sme Ciachovňu získali za tú istú sumu, za akú ju župa kúpila v minulosti od energetiky, teda za tých 13-tisíc eur. Oni prišli s posudkom, v ktorom bola cena vyčíslená na všeobecnú hodnotu 308-tisíc eur... Nasledovala dlhá diskusia. Nakoniec sme sa v rámci spoločnosti dohodli, že pristúpime ku kúpe tohto objektu za takúto sumu, aby sme konečne mohli začať s rekonštrukciou samotného bloku. Potom však župa prišla s tým, aby sme zaplatili aj za historickú hodnotu objektu, ktorá bola vyčíslená na sumu 249-tisíc eur, ale to sme už odmietli. Ešte sme sa totiž nestretli s tým, že by sa pri predaji platilo za historickú hodnotu budovy, “ poznamenáva Slavomír Bodis.
Nechcú brzdiť projekt
Záchrana Ciachovne a rekonštrukcie mestského bloku Elektrárne teda stále stojí na mŕtvom bode. Žilinský samosprávny kraj (ŽSK) tvrdí, že momentálne vlastné zdroje na obnovu Ciachovne nemá, preto rokovali s developerom o jej odpredaji.
„Rokovania ohľadom Ciachovne trvali dlhšie. V istej fáze Istrofinal Elektrárne, zrejme v snahe o urýchlenie procesov, prejavil záujem o kúpu. Až vtedy začal hovoriť aj o rekonštrukcii Ciachovne. Čiže rekonštrukciu by Istrofinal Elektrárne už realizoval na svojom majetku,“ uviedla hovorkyňa župy Martina Remencová.
Kúpnu cenu za Ciachovňu v celkovej hodnote 557-tisíc eur (zarátaná aj historická hodnota) považuje župa za primeranú danému objektu. „Súdnoznalecký posudok má svoje postupy a metodika je jasne upravená. Hovoríme o kultúrnej pamiatke v centre mesta Žiliny a investorovi sme vopred ponúkali zmluvu o budúcej zmluve na dlhodobý prenájom priestorov v Ciachovni. Ponuková cena nehnuteľnosti Ciachovne ako stavby, vrátane pozemkov, vychádza z jej reálnej hodnoty. Znalecký posudok bol len jedným z relevantných podkladov, ktorý ju potvrdili. Posudok ako celok prijímame a jeho výsledok odráža celkovú hodnotu nehnuteľnosti. V každom prípade úmysel samosprávy odpredať nehnuteľnosť za primeranú cenu máme jedine z dôvodu, aby sme nebrzdili projekt,“ vysvetľuje Martina Remencová.
Odkázaní jeden na druhého
Podľa Vladimíra Majtana z Krajského pamiatkového úradu v Žiline je mestský blok Elektrárne v Žiline jedným výnimočným miestom. „Celý tento areál je zapísaný ako národná kultúrna pamiatka “Elektráreň”. Skladá sa z dvoch pamiatkových objektov – Administratívna budova a Elektráreň, tzv. Ciachovňa. Sú to dve časti jednej národnej kultúrne pamiatky, len majú dvoch rôznych vlastníkov. Na jeden i druhý objekt boli zrealizované reštaurátorský aj architektonicko-historický výskum, takže ich stavebnú históriu a výtvarné hodnoty poznáme relatívne dobre. Ich hodnota je naozaj veľká. Spočíva najmä v ich architektúre - ciachovňa je industriálnou pamiatkou a administratívna budova je špičkovou architektúrou od tandemu architektov, ktorí už v tej dobe mali za sebou iné úspešné realizácie v meste,“ vysvetľuje Vladimír Majtan.
To, že pamiatky majú rôznych vlastníkov, vidí síce ako možný problém, ale určite ako riešiteľný.
„Projekt, ktorý pre developera tvorí ateliér v Bratislave, je naozaj vhodný regionálnej metropoly a prináša bonus samotnému mestu. V rámci jeho nádvoria máme objekt, ktorý akoby spadol z vesmíru – tú maličkú elektráreň, ktorá je úplne úžasná v tom, že vytvára ďalšiu kultúrnu vrstvu celého areálu. Obaja vlastníci sú odkázaní jeden na druhého. Úspech Ciachovne dokáže ovplyvniť aj úspech Administratívnej budovy, ktorá bude adaptovaná na vysoký štandard. Ak má byť v budúcnosti Ciachovňa využívaná na galerijné účely, nemôže fungovať v zdevastovanom priestore a naopak. Obaja vlastníci sú tak odkázaní na vzájomnú spoluprácu, ku ktorej, bohužiaľ, momentálne nedochádza. Treba si uvedomiť, že v dôsledku tejto situácie sa poškodzujú pamiatkové hodnoty jedného aj druhého objektu,“ zdôrazňuje pracovník Krajského pamiatkového úradu (KPÚ) v Žiline.
Ako ďalej hovorí, krajský pamiatkový úrad určite nemôže namietať na zmenu vlastníctva, ak nebudú pamiatkové hodnoty Ciachovne ohrozené prípadným nevhodným budúcim využitím.
„Nemáme informácie o tom, ako by chcel Istrofinal v prípade kúpy Ciachovňu využívať, ale ako poznáme jeho ohľaduplný prístup k vlastnému objektu Administratívnej budovy, ktorý je tiež súčasťou tejto národnej kultúrnej pamiatky, tak asi nie je dôvod, aby konali inak aj v prípade Ciachovne. Aj pôvodný zámer vlastníka – župy využívať tento priestor na kultúrne účely, považujeme za optimálny. Obnova Ciachovne však bude finančne dosť náročná, pretože rozsah reštaurovania jej interiéru je veľký. Aj exteriér si vyžiada svoje náklady, pretože objekt je v havarijnom stave. Objekt Ciachovne je komplikovaný na funkčné využitie, optimálne je využitie v kultúre. Tá však nie je v našich podmienkach schopná generovať taký zisk, aby dokázala veľmi rýchlo splatiť náklady, ktoré sú potrebné na obnovu Ciachovne,“ dodáva Vladimír Majtan.
Novinka
To, že do konečnej kúpnej ceny za Ciachovňu bola prirátaná aj historická hodnota objektu, je pre neho novinka.
„Áno, dokážeme definovať pamiatkové hodnoty historických objektov, napr. historickú, architektonickú, technickú, výtvarnú hodnotu atď., len to sú neuchopiteľné hodnoty. Iste, každá hodnota sa dá vyčísliť, napríklad keď chcete historický objekt poistiť, tak musíte poznať jeho konkrétnu finančnú hodnotu. Takýmto spôsobom sa dajú do ceny premietnuť aj pamiatkové hodnoty, ale nestretol som sa s tým, aby sa predajná cena kultúrnej pamiatky skladala z dvoch samostatných zložiek - z trhovej ceny a z ceny pamiatkových hodnôt. Realita je taká, že ak je objekt pamiatkou, je to skôr jeho nevýhoda. Nemôžete ho prestavať, ako vy chcete, nemôžete použiť materiály, aké vy chcete, pretože vás v tomto bude nejakým spôsobom obmedzovať pamiatkový úrad chrániaci vo verejnom záujme jeho hodnoty. Takéto objekty, ak sú v havarijnom stave, majú veľmi nízku trhovú hodnotu, pretože v prípade Ciachovne musí vlastník vynaložiť približne 1,2 milióna eur, aby jej pamiatkové hodnoty a stavebno-technickú kondíciu dostal do dobrého stavu. Priznám sa, že moje skúsenosti sú skôr také, že ak bol objekt národnou kultúrnou pamiatkou, tak mal zväčša nižšiu trhovú cenu ako stavba, ktorá pamiatkou nebola. Mnohé roky nepredajné pamiatky sú toho dôkazom,“ skonštatoval pracovník KPÚ v Žiline.
Ohrozené obe pamiatky?
Kto teda zachráni Ciachovňu? Developer, ktorý prednedávnom prejavil záujem o kúpu, za súčasných podmienok už objekt kúpiť nechce.
„My sme sa so župou začiatkom roka dohodli, že sme ochotní zaplatiť za objekt maximálne 308-tisíc eur a navyše, že im umožníme akoby bezplatný cca sedemročný prenájom Ciachovne oproti tej historickej hodnote 249-tisíc eur, ale oni dali do aprílového zastupiteľstva schváliť predaj za 557-tisíc eur, na čom sme vôbec neboli dohodnutí. Aj vzhľadom na tento ich postup a že stále strácame čas so začatím realizácie celého projektu, tu už dodnes prišlo o prácu veľmi veľa ľudí, lebo práce na rekonštrukcii mali začať na jar tohto roka. A keďže dnes nevieme, kedy môžeme začať, lebo sme odkázaní na súhlas župy so stavebným povolením, už berieme svoju pôvodnú ponuku späť. Ale preto, že nám naďalej záleží aj na obnove Ciachovne, môžem dať verejnú výzvu, že naša spoločnosť ako investor celého mestského bloku Elektrárne môže na seba prebrať bremeno zodpovednosti za rekonštrukciu Ciachovne, ktorá je v hodnote minimálne 1,2 milióna eur podľa rozpočtu, ale určite bude väčšia a sme ochotní v tomto prípade ju odkúpiť od VÚC za jedno euro a pozemok za 13-tisíc eur, tak ako ich nadobudla. V prípade, ak by s tým druhá strana nesúhlasila, tak zodpovednosť na obnove tejto národnej kultúrnej pamiatky zostáva na nich,“ poznamenal majiteľ Elektrární Slavomír Bodis.
„Chcem ešte upozorniť, že pri tomto projekte nejde len o záchranu Ciachovne, ale aj samotnej pamiatky budovy Elektrární, ktorú pre blokáciu zo strany župy so získaním stavebného povolenia na jej obnovu, nedokážeme zachrániť. Už dnes tento objekt ohrozuje obyvateľov mesta, lebo nám padá fasáda na chodník z Ulice republiky. Museli sme na túto celú časť fasády dať ochrannú sieť, aby neprišlo k nejakému vážnemu úrazu. Čiže nám celá táto pamätihodnosť chátra a my ju môžeme len udržiavať a sanovať nevyhnutné veci na zabezpečenie, ale nemôžeme pristúpiť k jej celkovej záchrane, na čo potrebujeme stavebné povolenie. Preto je potrebné, aby si toto druhá strana uvedomila a nebránila nám s vydaním stavebného povolenia, ale boli nám skôr nápomocní, keď máme spoločný ciel zachrániť dve významné kultúrne pamiatky v centre mesta,“ dodáva developer zo Žiliny.
Čo ďalej?
Župa tvrdí, že stanovisko k stavebnému povoleniu nevydala do dnešného dňa práve z toho dôvodu, aby chránila Ciachovňu.
„ŽSK je povinná ako samospráva reagovať na všetky zákonné lehoty, ktoré jej zo zákona vyplývajú. Tak to bolo aj v tomto prípade. Všetky časové predĺženia vyplynuli z toho, že Istrofinal Elektrárne nevedel poskytnúť primerané záruky v takej forme, aby bol objekt Ciachovne zachovaný a riziko jeho poškodenia, prípadne zničenia počas výstavby projektu minimalizovaná. Zároveň má župa povinnosť chrániť verejný záujem, záujem samosprávy, preto navrhla zastupiteľstvu schváliť návrh, ktorý v plnej miere rešpektuje ochranu pamiatky a je výhodný aj pre druhú stranu najmä z dôvodu, že župa prejavila záujem o dlhodobý prenájom priestorov v Ciachovni. Návrh vychádzal zo vzájomných rokovaní, zohľadňujúc reálnu hodnotu nehnuteľnosti, časovú líniu investora a to, že sa ŽSK nepodarilo získať na rekonštrukciu finančné zdroje. V prípade, že z akýchkoľvek dôvodov k odpredaju nedôjde, budeme rešpektovať rozhodnutie investora. Návrh, ktorý bol zastupiteľstvom schválený, bol však výsledkom procesov a pripomienok poslancov, odbornej verejnosti i finančnej komisie,“ reagovala na tvrdenie developera hovorkyňa župy Martina Remencová.
„Projekt obnovy Elektrárni neohrozuje Ciachovňu, ale ju skôr zapája a vťahuje do obnovy celého mestského bloku, nenecháva ju osamotenú, ale vyzdvihuje jej význam. Za našu spoločnosť môžem len potvrdiť, že pri realizácii nášho projektu sa budeme správať zodpovedne aj s ohľadom na zachovanie kultúrnej pamiatky Ciachovne, a preto sme aj župe začiatkom roka predložili Dohodu o hmotnej zodpovednosti za Ciachovňu, ako aj vinkuláciu poistnej sumy na 2,2 milióna eur od našej poisťovne na prípadné škody spôsobené našou činnosťou pri realizácii projektu. Preto ak máme obaja takúto víziu s obnovou pamiatok a chuť spolupracovať a zaujíma nás aj história a budúcnosť týchto významných stavieb, tak môže na tomto mieste vzniknúť mestotvorná architektúra aj s funkciou kultúry a verejného priestoru. Len už je potrebné prejsť od slov k činnom a možno raz bude tento priestor aj pilierom pre Európske mesto kultúry v roku 2026,“ doplnil developer.
Ako sa bude záchrana Ciachovne a Administratívnej budovy Elektrární ďalej vyvíjať, budeme pozorne sledovať.
Z HISTÓRIE:
Ciachovňa (Parná elektráreň)
Ako sa uvádza v knižnej publikácii Elektrárne (2015), prvá výrobňa elektriny vznikla v Žiline už v roku 1893 v závode Helios pri brehu Rajčianky. Vedenie mesta však v roku 1903 začalo komunikovať s budapeštianskou spoločnosťou Ganz és Társa vo veci výstavby novej elektrárne. Magistrát poskytol na výstavbu elektrárne voľný pozemok v blízkosti novovznikajúcej zástavby na dnešnej Národnej ulici a blízkom okolí. Parná elektráreň bola postavená v roku 1907 podľa plánov projektanta Ebnera.
Vo februári 1908 bola uvedená do prevádzky a pre mestský Žilinský elektrický závod ju spravovala spoločnosť Ganz až do roku 1923. Dvojtraktová stavba so sedlovými strechami predstavuje tradičný súdobý industriálny typ. Elegantnosť a ľahkosť celej stavbe dodávali vysoké, takmer chrámové okná s polkruhovým ukončením. Dôležitou súčasťou technického zariadenia ukrytého vo vnútri dvoch hál bol 36 metrov vysoký tehlový komín odvádzajúci dym zo spaľovaného uhlia.
„Ciachovňa je v súčasnosti prestavaná v takom rozsahu, že z pôvodnej architektonickej podoby tohto technického diela máme zachované minimum. Je to časť fasády smerom na Ulicu M. R. Štefánika, kde máme zachované dve vysoké kovové okná, ale aj tie sú už z určitej časti zamurované... Keď už Ciachovňa prestala plniť svoju funkciu, zbúrali komín, a František Bednárik dostal zákazku – aby priestor Ciachovne adaptoval na nové využitie. Budova bola prestavaná v dvoch fázach (1929 – 1935). Vznikli tam dielne a na druhom nadzemnom podlaží, ktoré tam Bednárik vložil, sa nachádzala nová riaditeľská zasadačka a ďalšie kancelárie. Dnes sú už v žalostnom stave, ale stále tam vidieť materiály a technické prvky, s ktorými Bednárik pracoval a ktoré boli vtedy veľmi moderné – tapety výrazných farieb – tehlová červená, olivová zelená, vstavané skrine s lesklými chrómovými časťami v kombinácii s dyhovaním, obloženie okien z exotického dreva, vzduchotechnika, stropné osvetlenie... Dnes je to všetko prekryté bielou latexovou farbou. Tento priestor pôsobí na prvý pohľad vyslovene škaredo, ale skrýva v sebe niečo pekné a vzácne. Ide o veľmi cenný interiér, predpokladám, že v Žiline podobný hodnotný priestor nemáme a jeho výnimočnosť môžeme zaradiť i do celoslovenského kontextu,“ vyzdvihuje jedinečnosť Ciachovne Vladimír Majtan z Krajského pamiatkového úradu v Žiline.
