Nadobudli ste spoluvlastnícky podiel v nehnuteľnosti spolu s ďalšími štyrmi spoluvlastníkmi a chcete ju užívať celú? Alebo chcete zriadiť vecné bremeno doživotného bývania v dome či byte pre svojho partnera, rodiča, starého rodiča alebo inú osobu a máte ho v spoluvlastníctve s inými? Ak ste sa v takej situácii ocitli, určite vám ihneď napadla otázka, či môžete zmluvu o zriadení vecného bremena v prospech inej osoby uzatvoriť aj bez ostatných spoluvlastníkov.
Existuje rozhodnutie Najvyššieho súdu SR sp. zn. 8Sžo/98/2010, podľa ktorého je odpoveďou na túto otázku jednoznačné NIE.
Ak by ste ako podielový spoluvlastník s akýmkoľvek podielom na nehnuteľnosti chceli zaťažiť v prospech tretej osoby svoj spoluvlastnícky podiel vecným bremenom spočívajúcim napr. v práve prechodu alebo prejazdu, alebo v práve doživotného bývania tretej osoby v nehnuteľnosti, ktorej spoluvlastníkmi sú ďalšie osoby, vyžaduje sa, aby účastníkmi písomnej zmluvy o zriadení vecného bremena boli všetci podieloví spoluvlastníci. Ak by ste ostatných podielových spoluvlastníkov obišli a zmluvu s nimi neuzatvorili, vystavili by ste sa tomu, že zmluva o zriadení vecného bremena v prospech tretej osoby uzatvorená len medzi vami a treťou osobou, by bola absolútne neplatná. Navyše príslušný okresný úrad, katastrálny odbor by návrh na vklad tohto vecného bremena zamietol, takže práva z vecného bremena by nik nenadobudol.
Ak by sa vám z akéhokoľvek dôvodu podarilo zriadiť vecné bremeno k nehnuteľnosti v podielovom spoluvlastníctve v prospech tretej osoby bez ostatných spoluvlastníkov a vecné bremeno by okresný úrad, katastrálny odbor zavkladoval, hrozí, že kedykoľvek môže platnosť takejto zmluvy o zriadení vecného bremena napadnúť na súde ktorýkoľvek z podielových spoluvlastníkov alebo ktorýkoľvek z nadobúdateľov ich spoluvlastníckych podielov, pričom je viac než pravdepodobné, že takýto žalobca by bol v súdnom konaní úspešný. Podielové spoluvlastníctvo preto treba rešpektovať, inak sa dostanete do neželaných právnych situácií, kedy sa dokážu spoluvlastnícke vzťahy nepekne naštrbiť.
Ak máte záujem umožniť niekomu prejazd alebo prechod cez pozemok, ktorého ste spoluvlastníkom, alebo napríklad chcete tretej osobe umožniť uloženie inžinierskych sietí na pozemku vo vašom spoluvlastníctve, nikdy nezabúdajte, že o zriadení vecného bremena v prospech tretej osoby nerozhodujete sami a samostatne nemáte ani oprávnenie zaťažiť pozemok v podielovom spoluvlastníctve vecným bremenom.
Podľa súdnej praxe je možné zriadiť vecné bremeno k jednotlivému spoluvlastníckemu podielu na nehnuteľnosti len za predpokladu, že povinnosť zaviazanej osoby z vecného bremena spočíva v osobnom plnení povinného spoluvlastníka, napr. v povinnosti niečo konať, alebo strpieť v prospech oprávnenej osoby z vecného bremena. V takom prípade môže podielový spoluvlastník zriadiť vecné bremeno k svojmu spoluvlastníckemu podielu v prospech inej osoby bez výslovného súhlasu ostatných spoluvlastníkov (bez uzatvorenia zmluvy s nimi). Takýmto záväzkom spoluvlastníka niečo konať pre oprávnenú osobu z vecného bremena je napr. poskytovanie stravy oprávnenému, upratovanie a pod.
