„Ideme zatepľovať panelák. Doteraz sa vraj neuskutočnilo žiadne výberové konanie na dodávateľa. Aspoň ja o ničom neviem, na schôdzi sme nikoho nevyberali. Preto by ma veľmi zaujímalo, ako sa to bude robiť a či budeme mať šancu výber ovplyvniť,“ hovorí pani Eliášová.
V samotných projektoch a zámeroch ju tiež zarazilo niekoľko skutočností. „Ideme sa skladať aj na opravu strechy, tá však nie je v našom vlastníctve, ale vo vlastníctve inej osoby. Buď fyzickej, alebo právnickej. Je možné, aby sme za naše peniaze opravovali majetok niekoho iného?“ pýta sa.
Na opravu balkónov sa tiež majú skladať vlastníci bytov, ktorí balkóny nemajú. „Je to podľa vás v poriadku? Nemali by sa balkóny hradiť len z peňazí tých vlastníkov, ktorí ich v bytoch majú?“
Informácie sme sa snažili zistiť priamo v správcovskej spoločnosti. Odpovedal nám riaditeľ divízie správy majetku spoločnosti Bytterm Karol Kucka. „V bytovom dome bol odsúhlasený predpokladaný rozsah komplexnej obnovy bytového domu na zadanie vypracovania projektových dokumentácií na zateplenie a obnovu obvodového plášťa, zateplenie strechy, rekonštrukciu balkónov a lodžií, bleskozvodu, opravu okapového chodníka, výmenu spoločných rozvodov studenej a teplej vody, kanalizácie, hydraulického vyregulovania rozvodov teplej vody vrátane izolácií. Ďalej bola odsúhlasená pracovná skupina a jej splnomocnenie na zastupovanie vlastníkov pri výbere projektanta, stavebného dozoru, ako aj dodávateľa buď výberovým konaním, alebo priamym výberom. V súčasnosti sa len oslovujú projektanti, ktorí by vypracovali požadované projektové dokumentácie. Výber dodávateľa investície sa realizuje až po vypracovaní projektových dokumentácií a výkazu výmer.“
Ako je však z jeho odpovedi zrejmé, vlastníci si schválili akúsi pracovnú skupinu a splnomocnili ju, aby výber zhotoviteľa zrealizovala. Či už súťažou, alebo priamym zadaním.
Čo sa týka strechy, dostali sme nasledujúcu odpoveď: „Z verejne dostupného výpisu z listu vlastníctva č. 6779 pre katastrálne územie Žilina vyplýva, že v bytovom dome súpisné číslo 2964 na Závodskej ceste v Žiline je fyzická osoba Vladimír Porubský vlastníkom nebytového priestoru č. 12 s podielom priestoru na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu a spoluvlastníckym podielom k pozemku s veľkosťou 2930/13367. Konfrontáciou so zameraním a vykreslením predmetného bytového domu, ktoré máme ako správca k dispozícii, je zrejmé, že uvedený nebytový priestor je plocha rovnej strechy tohto bytového domu s veľkosťou 292,98 m². Samozrejme, je možné, aby vlastníci bytov v danom bytovom dome financovali opravu strechy, ktorá nie je v ich vlastníctve, pokiaľ s tým budú všetky zúčastnené strany súhlasiť. Ak sa však pýtate na možnosti financovania opravy z prostriedkov ŠFRB, tak toto možné nie je, nakoľko uvádzaný priestor vo vlastníctve Vladimíra Porubského je evidovaný ako nebytový priestor. Vlastníci bytov však môžu na takúto opravu využiť komerčný úver z ktorejkoľvek banky.“
Pokiaľ ide o balkóny, ani tu odpoveď pani Eliášovú nepoteší. „V bytovom dome sú spoločné časti domu a spoločné zariadenia domu v podielovom spoluvlastníctve jednotlivých vlastníkov bytov a nebytových priestorov (ďalej len „vlastník/-ci“). Medzi spoločné časti domu patrí aj obvodový múr, ktorého súčasťou sú v zmysle ustanovenia § 2 ods. 4 zákona o vlastníctve bytov č. 182/1993 Z. z. v znení neskorších predpisov (ďalej len „zákon“) aj balkóny, lodžie či terasy. Do fondu údržby a opráv prispievajú všetci vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome, a to podľa veľkosti spoluvlastníckeho podielu. Nazbierané prostriedky slúžia na pokrytie výdavkov spojených s prevádzkou, údržbou a opravou spoločných častí domu. Financujú sa z neho aj opravy balkónov a lodžií – podľa zákona č. 182/1993 Z. z. a jeho ďalších noviel,“ napísal Karol Kucka.
ČO NA TO ODBORNÍK?
Oslovili sme renomovaného právnika, aby nám k problematike napísal svoje stanovisko.
„Nestotožňujem sa s výkladom, že balkón je súčasťou obvodovému múru – § 2 ods. 4 z. č. 182/1993 Z. z. to takto explicitne nehovorí, je to jeho výklad. Na otázku, či je balkón súčasťou bytu, sú dva právne názory, ďalší text zákona č. 180/1993 Z. z. v § 10 ods. 1 skôr nasvedčuje názoru, že balkón je súčasťou bytu. Avšak oprava balkónov sa hradí z fondu opráv, do ktorého prispievajú všetci vlastníci bytov, teda aj tí, čo vlastnia byt bez balkóna (je to explicitne uvedené v § 10 ods. 3 z. č. 182/1993 Z. z.). Do fondu opráv sa úhrady vypočítavajú podľa podlahovej plochy bytov, pričom do podlahovej plochy bytu sa pre účely platenia do fondu opráv započítava aj 25 % plochy balkóna. Čiže pán Karol Kucka uvádza správny záver, ale pri nepresnej argumentácii. V ostatnom je vyjadrenie pána Karola Kucku korektné. Ešte dodám, že verejné obstarávanie sa pri rekonštrukcii a zatepľovaní bytového domu nerobí, lebo tu ide o rekonštrukciu súkromného majetku, nie verejného. Zákon nepredpisuje ani konanie výberového konania. Ako si vyberú vlastníci bytov dodávateľa, je na ich rozhodnutí, ktoré prijímajú hlasovaním. Rekonštrukcia strechy, ktorá nie je vo vlastníctve vlastníkov bytov, je vecou ich slobodného rozhodnutia, či ju budú financovať – môžu a nemusia.“
Takže záver potvrdený odborníkom je jasný. O výbere zhotoviteľa zateplenia paneláku na Závodskej ceste rozhodne pracovná skupina, ktorú vybrali vlastníci bytov hlasovaním. O oprave strechy, ktorá je vo vlastníctve súkromnej osoby, rozhodnú vlastníci takisto hlasovaním. Na rekonštrukciu balkónov sa zložia všetci vlastníci bytov, teda aj tí, ktorí balkóny nevlastnia.
