Ak fyzická osoba, ktorá má na území Slovenskej republiky (SR) trvalý pobyt alebo sa tu obvykle zdržiava aspoň 183 dní v príslušnom kalendárnom roku, a to súvisle alebo v niekoľkých obdobiach, (ďalej len „rezident SR“) poberá príjmy zo zdroja v zahraničí, má povinnosť tieto príjmy zdaniť.
Zdaňovanie príjmov rezidenta SR sa riadi zákonom č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov v znení neskorších predpisov (ďalej len „ZDP“), pričom pri príjmoch plynúcich zo zahraničia sa riadi aj príslušnou medzinárodnou zmluvou o zamedzení dvojitého zdanenia (ďalej aj „medzinárodná zmluva“), ktorú má SR uzatvorenú so zmluvnými štátmi. Preto, ako sme už uviedli v predchádzajúcich častiach, posúdenie zdanenia pri príjmoch zo zahraničia je zložitejšie.
Pri nehnuteľnostiach vo všeobecnosti vyplýva z medzinárodných zmlúv, že aj v prípade prenájmu, aj v prípade predaja nehnuteľnosti má právo na zdanenie príjmu ten štát, v ktorom sa geograficky nehnuteľnosť nachádza. Ako toto právo zahraničný štát využije, závisí od jeho vnútroštátnych predpisov.
Pri prenájme nehnuteľnosti vychádzame z článku medzinárodnej zmluvy – „Príjmy z nehnuteľného majetku“, v ktorom je vo všeobecnosti uvedené, že príjmy, ktoré poberá rezident jedného zmluvného štátu z nehnuteľného majetku (vrátane príjmov z poľnohospodárstva alebo lesníctva) umiestneného v druhom zmluvnom štáte, môžu byť zdanené v tomto druhom štáte. Výraz nehnuteľný majetok má taký význam, aký má podľa právnych predpisov zmluvného štátu, v ktorom je tento majetok umiestnený. V každom prípade tento výraz zahŕňa príslušenstvo nehnuteľného majetku, živý a mŕtvy inventár používaný v poľnohospodárstve a lesníctve, práva vzťahujúce sa na pozemky podľa ustanovení občianskeho práva, právo užívania nehnuteľného majetku a práva na premenlivé alebo pevné platby za ťažbu alebo za povolenie na ťažbu nerastných ložísk, prameňov a iných prírodných zdrojov. Lode, člny a lietadlá sa nepovažujú za nehnuteľný majetok. Podľa ZDP pôjde u rezidenta SR o príjmy z prenájmu podľa § 6 ods. 3.
Pri predaji nehnuteľnosti vychádzame z článku medzinárodnej zmluvy – „Zisky zo scudzenia majetku“, v ktorom je vo všeobecnosti uvedené, že zisky, ktoré poberá rezident jedného zmluvného štátu zo scudzenia nehnuteľného majetku uvedeného v článku „Príjmy z nehnuteľného majetku“ a umiestneného v druhom zmluvnom štáte, sa môžu zdaniť v tomto druhom štáte. Podľa ZDP pôjde u rezidenta SR o príjmy z prenájmu podľa § 8 ods. 1.
Vo všeobecnosti, ak teda rezidentovi SR plynú príjmy z prenájmu nehnuteľnosti alebo predaja nehnuteľnosti umiestnenej v zahraničí, musí postupovať podľa právnych predpisov krajiny, v ktorej sa nehnuteľnosť nachádza a zdaniť príjem v tejto krajine tak, aby nebolo odoprené právo zdanenia tej-ktorej krajiny. Vzhľadom na to, že rezidenti SR musia príjmy posudzovať aj podľa právnych predpisov platných v SR, je rezident SR povinný po skončení zdaňovacieho obdobia priznať aj príjmy zo zahraničia. To znamená, že rezidenti SR majú povinnosť priznávať svoje celosvetové príjmy. Preto aj príjmy z prenájmu, resp. predaja nehnuteľnosti umiestnenej v zahraničí, i napriek tomu, že boli zdanené v zahraničí, majú rezidenti SR povinnosť uviesť aj vo svojom daňovom priznaní podanom v SR. Za predpokladu, že tento príjem je však od dane oslobodený v zmysle ZDP, táto povinnosť rezidentovi nevyplynie.
Po uvedení príjmov aj v daňovom priznaní v SR sa zabráni dvojitému zdaneniu daného príjmu uplatnením príslušnej metódy (zápočet dane alebo vyňatie príjmov) uvedenej v konkrétnej medzinárodnej zmluve.
Podľa § 9 ods. 1 písm. g) ZDP sú príjmy z prenájmu nehnuteľnosti v SR oslobodené od dane do výšky 500 eur. Ak príjmy daňovníka z prenájmu nehnuteľnosti umiestnenej v zahraničí presiahnu sumu 500 eur, do daňového priznania uvedie príjem znížený o sumu 500 eur. Výdavky k príjmom sa zistia rovnakým pomerom, ako je pomer príjmov zahŕňaných do základu dane k celkovým príjmom.
Podľa § 9 ods. 1 písm. a) ZDP platí, že príjmy z predaja nehnuteľnosti sú od dane oslobodené, ak daňovník nehnuteľnosť vlastnil viac ako päť rokov. Toto ustanovenie možno využiť aj pre účely oslobodenia príjmu z predaja nehnuteľnosti umiestnenej v zahraničí. Ak sú splnené všetky podmienky na oslobodenie príjmu, po zohľadnení spôsobu nadobudnutia nehnuteľnosti, takýto príjem bude od dane oslobodený a neuvedie sa do daňového priznania rezidenta SR podaného v SR, a to bez ohľadu na zdanenie v inej krajine.
