Žilinský Večerník

Väčšina miestnych ko­munikácií patrí obciam a je možné užívať ich ako verejný majetok. Obec za­bezpečuje ich správu a údržbu zo svojho rozpočtu. My sa za­meriame na situácie, kedy po­treba spoločnej komunikácie vzniká pri individuálnej byto­vej výstavbe.

Pri rozparcelovaní územia rieši túto otázku developer. Pre komunikáciu sa vytýči samostatná parcela. Najlep­šie je dohodnúť sa s obcou, v ktorej sa výstavba realizuje, aby cestu spoločne s pozem­kom nadobudla do vlastníc­tva a zabezpečovala jej správu a údržbu.

Pozemky a cestu si môže ponechať aj developer. Z jeho pohľadu nejde o pragmatic­ký krok. Aby mohli vlastníci nehnuteľností v IBV s práv­nou istotou cestu užívať, mali by k nej mať zriadené vecné bremená. Developero­vi teda ostáva vo vlastníctve pozemok, ktorý mu nepri­náša osoh, je zaťažený prá­vami tretích osôb a je s ním spojená povinnosť platiť daň z nehnuteľností. Developer by mohol riešiť otázku užívania cesty nájmom (spoplatniť ju). To by však individuálni vlast­níci nemuseli akceptovať. Ešte by mohli vzniknúť problémy s údržbou a správou cesty, pretože vlastníci nie sú opráv­není zasahovať do vlastníctva developera.

Najčastejšie sa miestna ko­munikácia rozpredá v rovna­kých podieloch vlastníkom in­dividuálnych nehnuteľností, a tak vznikne podielové spo­luvlastníctvo. Podiel vyjadru­je mieru, akou sa spoluvlast­níci podieľajú na právach a povinnostiach vyplýva­júcich zo spoluvlastníctva k spoločnej veci. O bežnom hospodárení so spoločnou ve­cou rozhodujú spoluvlastní­ci väčšinou, počítanou podľa veľkosti podielov. Pri rovnos­ti hlasov, alebo ak sa dohoda nedosiahne, rozhodne súd. Zákon totiž nepojednáva len o právach (o možnosti cestu užívať), ale aj o povinnostiach (o povinnosti podieľať sa na údržbe a nákladoch).

Nie každý však využíva ces­tu rovnako. Prečo by teda mali platiť rovnako? Spoluvlastní­kom nič nebráni, aby sa do­hodli na inom znášaní povin­ností súvisiacich s nákladmi vynaloženými na vec, než ako vyplýva z ich podielov. V pra­xi však môže byť efektívna a rýchla vynútiteľnosť tejto dohody problematická. K do­hode vôbec nemusí dôjsť, pre­tože každý má inú predstavu, akou mierou by sa mal na po­vinnostiach podieľať.

Otázka rozdielneho rozsa­hu užívania komunikácie sa dá riešiť aj rozdielnym roz­vrhnutím spoluvlastníckych podielov. Spoluvlastníci s väč­šími podielmi sa budú nielen väčšou mierou podieľať na nákladoch, ale budú mať aj väčšie hlasovacie právo.

Ďalším problémom môže byť prevod podielu. Ak sa roz­hodnete predať svoju nehnu­teľnosť v IBV, musíte s ňou prevádzať aj podiel v ceste. Vtedy majú ostatní podieloví spoluvlastníci zákonné pred­kupné právo. Každého zo spo­luvlastníkov by ste preto mali vyzvať s ponukou na odkúpe­nie podielu v ceste. Ak niekto­rý svoje právo využije, môže to viesť k nelogickému záve­ru, že o podiel v ceste „príde­te“. Ak spoluvlastníkov nevy­zvete, kúpna zmluva nebude hneď neplatná. Dotknutí spo­luvlastníci sa môžu neplat­nosti domáhať na súde do 3 rokov. Riešenie, v rámci kto­rého sa spoluvlastníci dohod­nú vopred, že si predkupné právo nebudú voči sebe uplat­ňovať, je možné spochybniť ako neplatné.

Vyhnúť sa spoluvlastníctvu je možné zriadením tretieho subjektu, ktorý by cestu vlast­nil a spravoval. To si však vy­žaduje určitú dávku konsenzu vlastníkov. Keďže zákon prob­lematiku spoločných ciest špecificky neupravuje, efek­tívne riešenie bude záležať na dohode a racionalite dotknu­tých subjektov.